Правова практикаСудова практика

Неврахування судом переважного права наймача на укладання договору найму на новий строк свідчить про ігнорування національними судами практики ЄСПЛ

29.05.2017 / 14:38
1180
+A
-a

Неврахування судом переважного права наймача на укладання договору найму на новий строк свідчить про ігнорування національними судами практики ЄСПЛ

До господарського суду звернулось управління майном спільної власності обласної ради до Товариства про виселення із безпідставно займаних приміщень. Товариство звернулось із зустрічним позовом про визнання договору оренди нерухомого майна продовженим на той самий строк.

Відповідно до обставин справи Товариство уклало договір оренди нежитлових приміщень в адміністративних будинках в м. Львові для використання під готельний комплекс. Термін дії договору встановлено з 01.11.2002 по 31.12.2015.

Відповідно до Договору, якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін і на тих самих умовах.

27.01.2016 позивач надіслав відповідачеві листи, в яких повідомив, що 31.12.2015 закінчився термін дії договору оренди і договір продовжуватися не буде, у зв’язку з чим просив звільнити орендовані приміщення та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу.

Відповідач вважав, що договір оренди нерухомого майна залишається чинним до 28.02.2028, оскільки за місяць до закінчення терміну його дії орендареві не надходило письмових заяв про припинення дії цього договору.

Господарські суди трьох інстанцій дійшли висновку про наявність підстав для задоволення первісного позову. Суди зазначили, що положення  договору, яким визначено термін повідомлення про припинення орендних відносин – за місяць до закінчення терміну його дії, суперечить нормі частини 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», статті 764 Цивільного кодексу України та частині 4 статті 284 Господарського кодексу України, згідно з якими письмове повідомлення про припинення договірних відносин має бути здійснено протягом одного місяця після закінчення дії договору.


ВСУ за результатами розгляду заяви Товариства про перегляд судових рішень дійшов висновку про необхідність їх скасування та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Суд зазначив, що господарські суди, зосередившись на вирішенні питання пролонгації (припиненні) дії договору, не звернули уваги на положення статті 777 ЦК, статті 285 ГК, які регулюють переважне право наймача на укладання договору на новий строк. А при розгляді судами спору Товариство подало до управління облради заяву в порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди.

ВСУ зауважив, що частиною 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

На виконання викладених вимог суд встановлює, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, у разі з’ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону.

ВСУ наголосив, що неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Зокрема, у справі «Стрейтч проти Сполученого Королівства» суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і – в цілях статті 1 Першого протоколу – таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (постанова ВСУ від 17.05.2017 у справі № 3-122гс17).

КОМЕНТАРІ  0 + Додати коментар
Процесуальні війни: піррові перемоги на тлі розпаду donum auctoris Процесуальні війни: піррові перемоги на тлі розпаду
Бажання отримати перевагу у бізнесових  конфліктах або ж навіть у політичному протистоянні ча...
Трагедія однієї сім'ї Справа Трагедія однієї сім'ї
Кожна судова справа – це історія, історія окремих людей або й цілих сімей, історія про кохання та зраду, історія ...
Листопад 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Нд
30 31 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21
21.11.2017 10:00:00 - Медіаправо 2017
22 23 24 25 26
27 28 29 30 1 2 3
ЗАХОДИ
10.11.2017 10:00:00 - Ukrainian Software Development Forum
21.11.2017 10:00:00 - Медіаправо 2017
Опитування
  • Що найбільш негативно впливає на рівень довіри до суду в Україні?

Використання будь-яких матеріалів, розміщених на порталі "Українське право", дозволяється за умови посилання на ukrainеpravo.com. При копіюванні матеріалів порталу "Українське право" для інтернет-видань обов'язковим є пряме та відкрите для пошукових систем гіперпосилання в першому абзаці на цитованну статтю або новину.
Яндекс.Метрика