Представництво інтересів в судах
Правова практикаСудова практика

Верховний Суд вказав в чому полягає баланс захисту прав орендодавця та орендаря

26.01.2018 / 12:03
6733
+A
-a

Верховний Суд вказав в чому полягає баланс захисту прав орендодавця та орендаря

Господарські суди розглядали спір між товариствами про визнання договору продовженим та визнання права власності.

Позивач вказував, що між сторонами по справі було укладено договір оренди приміщення з правом викупу, зі строком дії до серпня 2017 року. У червні орендодавець повідомив позивачу, що має намір використовувати приміщення для власних потреб. Позивач посилався на те, що така інформація не відповідає дійсності, оскільки основним видом діяльності відповідача є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, а у червні відповідач взагалі змінив своє місцезнаходження.

Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили у задоволенні позову товариства. Господарський суд зазначив, що позивач фактично просить суд визнати договір оренди з правом викупу поновленим на тих же умовах. А поновлення договору оренди, як і укладення нового договору оренди (за умов дотримання визначеного законом порядку повідомлення орендаря про існування заперечень щодо поновлення договору оренди) є виключно правом орендодавця, а не його обов'язком.

Відповідач у надісланому листі повідомив орендаря, що умови, запропоновані ним для укладення договору оренди, зокрема, стосовно розміру орендної плати, орендодавця не влаштовують, відповідно сторони не дійшли згоди щодо істотних умов договору, отже переважне право позивача припиняється.

Місцевий суд наголосив на тому, що відповідач не може нести тягар доведення тих обставин, що він має намір використовувати майно для власних потреб та саме позивач повинен довести, що відповідач має намір передати або передав в оренду майно іншим особам, порушуючи при цьому переважне право позивача на укладення договору оренди.

Апеляційний господарський суд погодився з судом першої інстанції, що мотиви відмови від укладення нового договору оренди в даному випадку не мають значення, оскільки орендодавець як власник в силу ст. 319 Цивільного кодексу України володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, тому у разі відсутності бажання власника на передання в оренду належного йому на праві власності майна (що, власне, є видом розпорядження майном), таке волевиявлення не може не визнаватись судом з підстав недоведеності обставин, які повідомлені відповідачем у листі.

Верховний Суд скасував рішення в частині відмови у задоволенні позову про визнання договору продовженим та направив в цій частині справу на новий розгляд.

Колегія суддів зазначила, що висновки судів першої та апеляційної інстанцій, що право вибору орендодавцем орендаря є повним та необмеженим, а тому мотиви відмови орендодавця від укладення нового договору оренди в даному разі не мають ніякого значення прямо суперечать ч.1 ст.285 Господарського кодексу України та ч.2 ст.319, ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України.

ВС погодився з судами щодо нетотожності понять поновлення договору оренди на той самий строк та на тих же умовах відповідно до ст.764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до ст.777 ЦК України. Але суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що правове обґрунтування позову здійснено саме статтею 777 ЦК України, а відмова в позові лише з невірності зазначення одного слова «продовженим» замість «укладеним» буде формалізмом та суперечитиме передбаченій ч.1 ст.2 та ч.3 ст. 236 ГПК України головній меті господарського судочинства, а саме, ефективному захисту порушених прав, та принципу верховенства права.

ВС підкреслив, що відповідачем були зазначені дві взаємовиключні підстави відмови (непогодження з розміром орендної плати, використання майна для власних потреб), а непогодження з розміром орендної плати свідчить про бажання та намір здавати в оренду майно, але за більшу орендну плату. Тому з'ясування питання, з якої саме конкретно підстави Відповідач відмовився від укладення договору оренди на новий строк, є визначальним для даної справи, оскільки кожна з двох наведених підстав має різні наслідки.

ВС вказав, що сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Але нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Суд роз’яснив, що баланс захисту прав орендодавця та орендаря полягає в тому, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; А орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова від 18.01.2018 у справі № 910/12017/17).

КОМЕНТАРІ  0 + Додати коментар
Право і совість donum auctoris Право і совість
Ми часто звертаємося до совісті, як до вищого внутрішнього закону буття. Очевидно, що моральне обґрунтування права ...
Про жарт, який набув ознак шахрайства, і дещо про судову практику Справа Про жарт, який набув ознак шахрайства, і дещо про судову практику
Вдалі жарти – показник здорового духу людини, великий запас позитиву і ставлення до щоденних проблем. А ще гумор – ...
Червень 2019
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Нд
27 28 29 30 31 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
ЗАХОДИ
Опитування
  • Як ви оцінюєте нове процесуальне законодавство?

Використання будь-яких матеріалів, розміщених на порталі "Українське право", дозволяється за умови посилання на ukrainеpravo.com. При копіюванні матеріалів порталу "Українське право" для інтернет-видань обов'язковим є пряме та відкрите для пошукових систем гіперпосилання в першому абзаці на цитовану статтю або новину.
Яндекс.Метрика