Про переважне право на об'єкт інвестування при подвійному продажу майнових прав і правову оцінку інвестування готівковими коштами - КЦС

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду у справі №947/954/23 сформулював правову позицію щодо переважного права на об'єкт інвестування при подвійному продажу майнових прав і правової оцінки інвестування готівковими коштами.

КЦС ВС у цій справі задовольнив касаційну скаргу, скасував рішення суду апеляційної інстанції, залишив у силі рішення суду першої інстанції та вказав, що у разі укладення забудовником кількох договорів щодо одного об'єкта інвестування переважне право на його одержання належить інвестору, який першим уклав договір купівлі-продажу майнових прав та першим повністю виконав умови інвестування (здійснив оплату).

Сплата грошових коштів на виконання умов договору інвестування безпосередньо забудовнику готівкою з оформленням прибуткових касових ордерів та видачею довідки про повну оплату не свідчить про недобросовісність інвестора, а порушення касової дисципліни посадовими особами підприємства не спростовує факту внесення коштів.

ПК України та Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» не визначають невідповідність цивільно-правових повноважень особи на те, щоб діяти від імені юридичної особи, як самостійну підставу неналежності оформлених первинних документів, а складені нею первинні документи не позбавляють правового значення у випадку фактичного руху активів.

Крім того, констатація судів про невідповідність сум внесених коштів у спосіб, визначений Порядком № 148, може лише вказувати на порушення процедури внесення коштів, тобто порушення посадовими особами касової дисципліни, що може мати наслідком настання юридичної відповідальності для останніх, однак не спростовує факт внесення позивачем грошових коштів.

Видавши інвестору довідку про повну оплату інвестованого майна відповідно до виданих квитанцій, продавець створив презумпцію вчинення ним певних дій, спрямованих на виконання умов договору.

Відмовляючи вказаному інвестору у його доводах та наданих доказах про повну сплату ним проінвестованого майна, апеляційний суд обмежився невідповідністю внесення коштів умовам договору, що вказує на формальний підхід в оцінці аргументів сторін та не вирішення спору по суті.

До подібних висновків щодо внесення грошових коштів у такий спосіб, що не визнано незаконним, по суті дійшов Верховний Суд у постанові від 18 березня 2026 року у справі № 344/16001/24.

Установивши, що інвестор першим уклав договір і перший виконав умови інвестування і після завершення будівництва об’єкта нерухомості набув права власності на об’єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об’єкт за собою, а надалі правомірно відчужив спірне нерухоме майно іншій особі, який продав його іншому набувачу , суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що другий інвестор (позивач) не довів належними та допустимими доказами, що він набув права тотожні праву власності на об’єкт інвестування, а тому відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання за ним права власності на спірне нерухоме майно та витребування цього майна із чужого незаконного володіння.

З повним текстом постанови КЦС ВС у зазначеній справі можна ознайомитися за цим посиланням.