Захист переважного права наймача (орендаря) при продажу орендованого майна здійснюється шляхом переведення на нього прав та обов'язків покупця - КЦС

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у справі № 192/553/21 сформулював правовий висновок щодо захисту переважного права наймача (орендаря) при продажу орендованого майна.

КЦС ВС вказав, що переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу.

Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу.

Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими.

Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача.

За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.

З урахуванням наведеного, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду зауважує, що у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем.

Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України).

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.

З повним текстом постанови ОП КЦС ВС у зазначеній справі можна ознайомитися за цим посиланням.