КЦС: від попереднього власника до нового не переходять борги з оплати за житлово-комунальні послуги

Позивач просила зобов`язати відповідача виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири та зазначала, що не отримувала таких послуг від відповідача, а тому його дії щодо переведення на неї заборгованості є неправомірним і порушують її інтереси, як споживача.

Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позову. Суди зазначали, що зобов`язання по оплаті комунальних послуг виникли у позивача з часу придбання у власність вказаної квартири та початку користування цими послугами. А відповідач не навів доказів виникнення у позивачки зобов`язань по погашенню заборгованості за житлово-комунальні послуги, яка виникла у попереднього власника квартири.

Відповідач у касаційній скарзі вказував на те, що суди неправомірно ототожнили комунальні послуги та послуги з управління будинком, перелік яких зазначено у статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». А відповідно до частини третьої статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов`язків попереднього власника як співвласника.

Касаційний цивільний суд ВС не знайшов підстав для задоволення касаційної скарги.

Суд зазначив, що частиною другою статті 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Суд зауважив, що новий власник майна не зобов`язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов`язку з їх сплати. А договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.

Щодо посилання скаржника на Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ВС зазначив, що згідно із преамбулою цього Закону України він визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

ВС вказав, що тлумачення статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у системному зв`язку з вищеприведеними нормами надає можливість дійти висновку про те, що у даному випадку йдеться про перехід від попереднього власника до нового власника обов`язків саме як співвласника багатоквартирного будинку, передбачені законом, а не боргів попереднього власника з оплати за житлово-комунальні послуги.

Суд касаційної інстанції роз’яснив, що з моменту переходу права власності на квартиру попередній власник втрачає права і обов`язки співвласника багатоквартирного будинку, а новий власник набуває прав і обов`язків співвласника такого будинку. Адже згідно з частиною першою статті 2 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.

Тому ВС дійшов висновку, що діючим законодавством не передбачено обов`язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу (постанова від 01.09.2020 у справі № 686/6276/19).